Daşınmaz əmlak bazarında yeni era: ESG amilləri dəyər anlayışını dəyişir

“Daşınmaz əmlak bazarında dəyər anlayışı dəyişir. Əvvəllər obyektin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsində əsasən yerləşmə, sahə, funksional xüsusiyyətlər və tikinti keyfiyyəti kimi klassik göstəricilər ön planda idisə, bu gün enerji səmərəliliyi, resurslardan istifadə, iqlim risklərinə davamlılıq və digər ESG amilləri də obyektin iqtisadi göstəricilərinə təsir edən mühüm faktorlar sırasında yer alır”.

Bu fikirləri Pravda.az-a açıqlamasında Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) sədr müavini Ayan Qəmbərova deyib.

Onun sözlərinə görə, ESG - ətraf mühit, sosial və idarəetmə prinsipləri daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində ayrıca və formal göstərici kimi deyil, obyektin gələcək gəlir və xərc strukturuna, risk profilinə, likvidliyinə və bazar iştirakçılarının həmin obyektə münasibətinə təsir etdiyi ölçüdə dəyər amili kimi nəzərə alınmalıdır.

Qiymətləndirici üçün əsas məsələ binanın sadəcə “yaşıl” adlandırılması deyil. Əsas məsələ bu xüsusiyyətlərin bazar dəyərinə necə çevrildiyini müəyyən etməkdir. Məsələn, enerji sərfiyyatının aşağı olması istismar xərclərini azalda, bərpa olunan enerji mənbələrindən istifadə uzunmüddətli xərc risklərini məhdudlaşdıra, iqlim risklərinə daha davamlı infrastruktur isə gələcəkdə tələb oluna biləcək əlavə kapital qoyuluşlarının qarşısını ala və ya onları azalda bilər.

Bu təsirlər obyektin gəlirlərinə, xərclərinə, risklərinə və bazar cəlbediciliyinə real şəkildə təsir göstərirsə, həmin təsirlər qiymətləndirmənin nəticəsində də öz əksini tapmalıdır. Beynəlxalq qiymətləndirmə praktikasında ESG amillərinin nəzərə alınması artıq gələcəyə aid nəzəri yanaşma deyil.

Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartlarının (IVS) 2025-ci ildən qüvvədə olan versiyasında ESG anlayışı qiymətləndirmə kontekstində nəzərə alınır. IVSC də ESG və dayanıqlılıq amillərinin bazar dəyərinə təsir etdiyi hallarda onların qiymətləndirmə praktikasında necə əks etdirildiyini araşdırır və bu istiqamətdə standartların inkişafını davam etdirir.

“RICS”in 30 aprel 2026-cı ildən qüvvəyə minən yenilənmiş qlobal standartı da kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində əhəmiyyətli ESG və dayanıqlılıq faktorlarının araşdırılması, onların xərc və risklərə təsirinin təhlil edilməsi və qiymətləndirmə nəticələrinə təsirinin nəzərə alınması üçün praktik çərçivə müəyyən edir.

Onun sözlərinə görə, ESG amillərinin qiymətləndirmədə daha sistemli nəzərə alınması daşınmaz əmlak bazarında “yaşıl premium” və “qəhvəyi diskont” kimi anlayışların da aktuallığını artırır. Lakin bu anlayışlar obyektin qiymətinə avtomatik əlavə və ya endirim kimi qəbul edilməməlidir.

Yüksək enerji səmərəliliyi və dayanıqlılıq göstəriciləri analoji obyektlərlə müqayisədə daha aşağı istismar xərcləri, daha yüksək tələb və daha aşağı risk yaradırsa, bu üstünlüklər bazar dəyərində “yaşıl premium” kimi özünü göstərə bilər.

Əksinə, enerji səmərəliliyi aşağı, texniki və ekoloji baxımdan köhnəlmiş obyektin gələcəkdə modernləşdirilməsi üçün tələb olunacaq əlavə investisiyalar, mümkün tənzimləyici tələblər və yüksək istismar xərcləri onun dəyərinə mənfi təsir göstərə bilər.

Burada söhbət “qəhvəyi diskont”un mexaniki şəkildə tətbiqindən deyil, bazarın formalaşdırdığı real xərc və risk təsirlərinin obyektin dəyərində əks etdirilməsindən gedir. ESG amillərinin qiymətləndirmə prosesinə inteqrasiyası Azərbaycanda qiymətləndirici peşəsinin inkişafı baxımından da yeni mərhələ yaradır.

Bunun üçün ilk növbədə bazar məlumatlarının keyfiyyətinin artırılması, enerji səmərəliliyi və dayanıqlılıq göstəricilərinin qiymətləndiricilər üçün əlçatan olması, həmçinin mütəxəssislərin bu məlumatları düzgün təhlil etmək və onların bazar dəyərinə təsirini əsaslandırmaq bacarığının formalaşdırılması vacibdir.

Qiymətləndirici yalnız obyektin mövcud vəziyyətini deyil, onun gələcəkdə yarada biləcəyi xərc, gəlir və riskləri də bazar iştirakçılarının davranışı kontekstində təhlil etməlidir. ESG amillərinin qiymətləndirmədə əhəmiyyəti də məhz burada ortaya çıxır.

A.Qəmbərovanın sözlərinə görə, Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarında bu istiqamətin inkişafı həm tikinti və daşınmaz əmlak sektorunun, həm də qiymətləndirmə peşəsinin qarşısında yeni tələblər qoyur.

Gələcəkdə investorun və alıcının obyektlə bağlı qərarında yalnız onun bugünkü qiyməti deyil, həmin əmlakın gələcəkdə hansı xərclərlə idarə olunacağı, enerji və resurslardan nə dərəcədə səmərəli istifadə etdiyi, iqlim və tənzimləyici dəyişikliklər qarşısında nə qədər dayanıqlı olduğu da mühüm rol oynayacaq.

Bu baxımdan ESG-yə erkən uyğunlaşmaq yalnız ekoloji məsuliyyət məsələsi deyil. Bu, həm də daşınmaz əmlak aktivinin uzunmüddətli iqtisadi dəyərinin qorunması, risklərin idarə edilməsi və bazarda rəqabət qabiliyyətinin saxlanılması məsələsidir” - A.Qəmbərova fikrini yekunlaşdırıb.

Tarix: 12 Avqust 2026, 13:31

Xəbər lenti