Azərbaycanda xüsusən paytaxt Bakı daxil olmaqla, böyük şəhərlərdə ümumi daşınmaz əmlakın, təxminən, 15-17%-i kirayə verilir. Təəssüf ki, yalnız rəsmi statistikaya əsasən, kirayə verilən mənzil fondunun çox az hissəsi - 5-10%-i müqavilə üzrə qeydə alınır. Bu, hər iki tərəf üçün zərərlidir və risklər çox olur. Son günlər də məhz paytaxt ərazisində kirayə qalanlarla ev sahibləri arasında müqavilə imzalanmaması məsələsi aktual müzakirə mövzusudur. 

Pravda.az məsələni araşdırıb. 

TƏRƏFLƏR MÜQAVİLƏDƏN NƏ ÜÇÜN YAYINIRLAR? 

Müqavilə imzalanmamasında daha çox ev sahiblərini günahlandıranlar bildirirlər ki, bunun bir sıra səbəbləri var. Onlar vaxtlarını və vəsaitlərini notariat kontorlarında itirmək istəmirlər. Vətəndaş notariat kontorunda itirəcəyi 2 saat vaxtın dərdini çəkirsə, qarşı tərəf isə müqavilə bağlanandan sonra ortaya çıxan sosial xərclərin narahat edir. Məlumdur ki, bunu ev sahibi ödəməli olur. Təcrübələr göstərir ki, kirayə qalan şəxs müqavilə bağlamayanda ev yiyəsinin sonradan, necə deyərlər, başı ağrıyır... Belə ki, kirayəçi müəyyən olunan aylıq məbləği ödəmək istəmir. Müxtəlif bəhanələrlə ödənişdən bir neçə ay yayınır. Sonra evi boşaldıb çıxarkən ev sahibinin avadanlıqlarının birini və ya bir neçəsini də özü ilə aparır. Kirayə verilən mənzillərdə yanğın hadisələri, sonradan kirayəçinin ailə üzvlərinin də evə yerləşməsi kimi hallar da baş verir. 

VERGİNİN HƏCMİ AŞAĞI SALINSIN 

Mütəxəssislər hesab edirlər ki, kirayə mənzillə bağlı verginin həcmi 14%-dən aşağı salınmalıdır. 5%-ə 10 illik vergi təyin edilərsə, vətəndaşlar kirayə müqavilələrindən vergi verməyə həvəsli olarlar. Bu məbləğ ev sahibi üçün xüsusi əhəmiyyət kəsb etməyəcəyindən vergi vermələri onlara maliyyə problemi yaratmayacaq. 

MÜQAVİLƏ BAĞLAYANLAR DA AZ DEYİL 

Hüquq-mühafizə orqanlarının əməkdaşları, hərbçilər, iş yeri ilə bağlı tez-tez yaşayış yerini dəyişən şəxslər tərəfindən verilən əmlakın məbləği 500 manatdan artıq olduğu təqdirdə bu cür müqavilələr rəsmiləşdirilir. Həmin şəxslər müqavilə rəsmiləşdiriləndən sonra müqaviləni iş yerinə təqdim edib, müvafiq ödənişləri tələb edə bilirlər. 

MÜQAVİLƏNİN ÜSTÜNLÜKLƏRİ 

Müqavilənin hər iki tərəf üçün üstünlükləri var. Əvvəla, ev yiyəsi əmin olur ki, kirayəçi aylıq haqqı vaxtlı-vaxtında ödəyəcək. Əks halda ev yiyəsi məhkəmə yolu ilə məbləği geri ala biləcək. Kirayəçi üçün isə üstünlük budur ki, onu evdən heç kim çıxara bilməyəcək. Tərəflər müqaviləni ləğv etmək istəyirlərsə, birinci notariata müraciət edirlər. Bu zaman hər iki tərəfin iştirakı mütləqdir. 

NOTARİAT KONTORLARI UZUNMÜDDƏTLİ MÜQAVİLƏNİ  NİYƏ İMZALAMIRLAR? 

Bu gün Azərbaycan reallıqlarını nəzərə alaraq notariat kontorları kirayə müqavilələrini 3 ildən artıq imzalamırlar. Əslində, bu doğru addımdır, çünki hazırda kirayə bazarında qiymətlər çox sürətlə dəyişir. Hazırda 500 manata verilən kirayə evin dəyəri 1 ildən sonra 600-700 manata qədər bahalaşa bilər. Bu halda kirayə müqaviləsi yenidən dəyişməlidir. Kirayə müddəti də müqavilədə qeyd olunmalıdır. Qeyd edək ki, vətəndaşlar kirayə müqaviləsinin yazılı olub-olmamasından asılı olmayaraq bilməlidirlər ki, vergidən yayınma faktı müəyyənləşərsə, 50%-ə qədər cərimə olunacaqlar. 

XARİCİ ÖLKƏLƏRDƏ TƏCRÜBƏ NECƏDİR? 

Məsələn, Türkiyə təcrübəsində kirayə mənzil götürən tərəf kirayə müqaviləsi pozulmadan evi tərk edə bilməz. Eyni zamanda onun başqa hüquqları da yaranır. Belə ki, kirayəçi evi istədiyi vaxt başqa şəxsə kirayə verə bilər. Azərbaycanda isə əksər hallarda belə deyil. Heç bir tərəf müddətlə bağlı şərtlərə əməl etmir. Kirayəçi ev sahibinə əvvəlcədən xəbər etmədən evdən çıxır. Bu da ev sahiblərini əsaslı şəkildə narahat edir. Bir və ya iki aydan ötrü müqavilə bağlamamağı üstün tutur. Lakin məsələ təktərəfli də olmur. Paytaxtda evini kirayə verən şəxslərin sonradan evini satmaq qərarı gəlib, kirayəçini evdən çıxarması hallarına da az rast gəlinməyib. Belə hallarda adətən ev sahibi qalib gəlir, kirayəçi isə çox vaxt zərərçəkən şəxsə çevrilir.  

EKSPERTLƏR NƏ DEYİRLƏR? 

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov bildirib ki, kirayə mənzillərlə bağlı problem olmaması üçün mənzil sahibi ilə kirayəçi arasında müqavilə bağlanmalıdır: 

“Bu müqavilə dövlət orqanlarında reyestr xidmətində qeydiyyata alınmalıdır. Tərəflər bağladıqları müqaviləni əvvəlcədən notariusda təsdiqlətməli, sonra dövlət qeydiyyatına salmalıdırlar. Müqavilənin tərtibatı - formatı Mülki Məcəllədə göstərilib. Tərəflərin hüquq və vəzifələri, ödəniş şərtləri, evin təmir və texniki vəziyyəti, əşyaları haqqında akt tərtib olunmalıdır. Tərəflər də həmin akta imza atmalıdırlar. Kirayəçinin ödənişi ayın sonu, yaxud birdəfəlik ödəməsi ilə bağlı şərtlər, eyni zamanda kirayə verənin hansı hallarda gəlib mənzili yoxlaya biləcəyi də göstərilməlidir. Tərəflər arasında müqavilə vaxtından əvvəl hansı hallarda pozula biləcəyi də mütləq qeyd olunmalıdır. Müqavilədə tərəflərin vəzifə və hüquqlarında, şərtlərdə hər hansı boşluq olarsa, belə halda qanunvercilik qüvvəyə minir. Bu barədə qanunvericilikdə boşluq yoxdur. Xüsusən, Mülki Məcəllədə, Mənzil Məcəlləsində hər şey dəqiqliklə yazılıb. Tərəflər mənzili kirayə verəndə və ya götürəndə mütləq qanunvericilikdəki maddələrlə tanış olmalı, müqavilənin şərtlərinə də əməl etməlidirlər”. 

MƏHKƏMƏ EV SAHİBİNİN İDDİASINI BU HALDA TƏMİN EDƏ BİLMİR 

Tanınmış vəkil Turan Abdullazadə məsələ ilə bağlı qanunverilicikdəki problemlərdən danışıb: 

“Təəssüf ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində kirayə müqaviləsi ilə bağlı müddəalar nəzərdə tutulsa da, vətəndaşlarımızın bir çoxu, hətta 80-90%-i kirayə verdikləri mənzillərdə - fərdi yaşayış evlərində kirayəçi ilə kirayə müqaviləsi bağlamırlar. Bu səbəbdən də gələcəkdə mübahisə yaranarsa, hər hansı formada kirayəçidən pul ala bilmirlər. Çünki tərəflər arasında müqavilə olmadığı üçün məhkəmələr mənzili kirayə verən şəxsin iddiasını təmin edə bilmirlər. Məsələn, mənzili kirayə verən şəxs kirayəçi ilə müqavilə bağlamayıb, kirayəçi də pulu ödəmir. Bu zaman mənzil sahibinin hüququ var ki, məhkəməyə müraciət edirb, kirayəçini evdən çıxarsın. Müqavilə yoxdursa, kirayəçinin ödəmədiyi pulları ondan tələb edə bilməyəcək. Tərəflər arasında Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydada - yazılı şəkildə müqavilə bağlanıbsa, bu zaman mənzili kirayə verənin kirayəçini məhkəməyə vermək, iddia qaldırmaq hüququ var. Belə halda mənzil sahibi həm kirayəçinin mənzildən çıxarılması tələbini qoya, həm də bu günə qədər ödəmədiyi kirayə haqlarını tələb edə bilər”. 

KİRAYƏ VERƏN TƏRƏF VERGİDƏN YAYINIR 

Vəkil bunu da qeyd edib ki, kirayə müqaviləsinin bağlanmamasının müəyyən obyektiv və subyektiv səbəbləri var:  “Ən əsası, mənzilini kirayə verən şəxs düşünür ki, vergi ödəyəcək. Buna görə də müqavilə bağlamaqdan yayınır, amma düşünmür ki, gələcəkdə daha ağır itkilərə gedə bilər. Dövlətin vergisini ödəməkdən yayındığından gələcəkdə kirayə ödənişlərinin alması üçün məhkəmə ona təminat yaratmayacaq”.

ƏMLAKÇILAR NƏ DÜŞÜNÜRLƏR?

Əmlakçı Mükədar Rüstəmov da deyir ki, kirayə müqaviləsi hər iki tərəf arasında notarial qaydada imzalanmalıdır:

"Bu ona görə vacibdir ki, sabah hər hansı anlaşılmaz mövzu yarananda tərəflər qanuni şəkildə məhkəməyə müraciət edib hüquqlarını tələb etsinlər. Əksər hallarda etibarsız sənədlər üzərində müqavilə bağlanır. Bu da əmlakçıların yaratdıqları sənəddir və o halda etibarlı sayılır ki, əmlakçı həqiqətən vergi ödəyicisidir, VÖEN-i aktivdir. İcarə müqaviləsinə VÖEN daxil edilir. Amma məsləhət görürük ki, müqavilə icarəçi ilə ev sahibi arasında notarial qaydada bağlansın. Belə halda heç bir tərəf üçün risk olmur. Kirayə ödənişi aybaay ödənilir. Çox vaxt məbləğ bank kartına yüklənir və ya tərəflər görüşərək şəxsən ödəyirlər".

TÜRKİYƏ TƏCRÜBƏSİNDƏ BU SAHƏ NECƏ TƏNZİMLƏNİR?

M.Rüstəmov bizə mental və uyğunluq cəhətdən ən yaxın ölkə Türkiyəni misal gətirib: "Türkiyədə məsələ tamam fərqlidir. Bizdə də həmin metod tətbiq edilsə, daha yaxşı olar. Bildiyiniz kimi, əmlakçılar qardaş ölkədə xüsusi üstünlüyə sahibdirlər. Dövlət tərəfindən verilən imtiyazları var. Vergi ödəyicisidirlər və onlara əlavə üstünlüklər verilir ki, ev alqı-satqısı, kirayə məsələsində daha çox söz sahibidirlər. Təəssüf ki, bizdə rieltor haqqında qanun hələ qüvvəyə minməyib. Uzun illərdir, müzakirə aparılır. Bizim ölkədə əmlakçılara o qədər də çox dəyər verilmir. Çünki bu sahədə fırıldaqçılıq halları çoxdur. Bundan istifadə edən bəzi işbazlar, fürsətçi dəllallar işi istədikləri kimi həyata keçirirlər. Əslində, qanunda dəyişiklik olunsa, əmlakçılara yüksək status verilsə, hər əmlakçının xüsusi VÖEN-i olsa və dövlət tərəfindən xüsusi şəhadətnamə alsa, bu proses indiki qədər problemli olmaz. Əmlakçılar haqqında qanun təsdiqlənsə, həm əmlak alqı-satqısında, həm qiymətləndirmədə, həm də icarə və digər proseslərdə neqativ hallara yol verilməz. Qanun qüvvəyə minsə, vətəndaş ziyan görməz, qarşı tərəfə də inam, etibar artar".

KİRAYƏ VERİLƏN MƏNZİLDƏ PROBLEM OLARSA

M.Rüstəmov bu məsələni belə şərh edib: "Problem yarandıqda bunun həlli yalnız məhkəmə yolu ilə mümkündür. Zərərçəkən tərəf iddia ərizəsi ilə müraciət edib qanunla öz hüquqlarını tələb edə bilər. Burada da əsas şərt kirayə-icarə müqavilədir. Notarial qaydada icarə müqaviləsindən söhbət gedirsə, məhkəmə belə halda qanunauyğun şəkildə hər iki tərəfə yardım edə bilər. Əksər hallarda isə tərəflər polisə müraciət edirlər. Yalnız evdən çıxarmaqla bağlı narazılıq yarandıqda sahə rəisinə müraciət edirlər, sahə rəisi bildirir ki, mənzil sahibinin çıxarışı varsa, kömək edə bilər. Bu məsələ mülki iş olduğuna görə polislər də çox yardımçı ola bilmirlər, məsələyə qarışmırlar. Ən yaxşı halda məhkəmə instansiyalarına müraciət edib, öz hüquqlarını tələb edə bilərlər. Təcrübə də göstərir ki, belə halların 90%-də ev sahibinin xeyrinə qərar verilir. Bizdə də neqativ hallar olur. Kirayəçi "ailə" adı ilə gəlir, amma üstündən iki-üç gün keçir, gəlib görürsən ki, evdə başqa adamlar peyda olub. Belə halda mənzil sahibi haqlıdır. İstənilən vaxt mənzil sahibinin hüquqları təmin olunur. Son vaxtlar fikir veririk ki, bəzi ev sahibləri notarial qaydada müqaviləyə maraqlı deyillər. Bilirsiniz ki, qanunvericiliyə görə, icarə verən şəxs 14% vergi verməlidir, VÖEN açdırmalıdır. Vergidən yayındıqlarına görə çalışırlar ki, sadə ərizə, etibarsız sənədlə öz aralarında müqavilə təyin etsinlər. Dövlət bu sənədi tanımır. Ən yaxşı halda əmlak şirkətlərinin VÖEN-lə qanuni sənədləri etibarlı sayıla bilər. Digər hallarda bu sənəd etibarlı sayılmır".

Aytəkin Qardaşova